輕信中介高估房價 消費者“換房”換丟了100萬元

2019-6-19 8:39:00  來源:中國消費網   我有話說 

  中國消費者報報道 出賣舊房、購入新房,本來是一件開心的事,但北京消費者曲女士卻由于種種原因不僅換房失敗,還損失了100萬元違約金。提起與中介機構麥田房產簽訂的這份置換合同,曲女士連連嘆氣。曲女士認為,麥田房產在其換房過程中未進行充分的提醒警示,導致其遭受高額損失,麥田房產應承擔50%的違約金。麥田房產工作人員表示,業務員并無嚴重過失,只能對曲女士進行一定程度的補償。

  換房失敗賠違約金

  去年8月19日,曲女士與麥田房產簽訂了一份房屋置換合同。該合同的特殊性在于能夠保證買賣行為同時進行,即賣掉原來的住房,再買進一套新房,實現“一次置換成功,完成兩次交易”。按照合同約定,李女士需先賣掉自己位于北京市朝陽區遠洋萬和城B區的“舊房”,獲得購房資格后再購入遠洋萬和城A區的一套“新房”。

  曲女士回憶說,麥田的業務員曾告訴她,她的房子可以賣到1200萬元,如果將頂層客廳的承重墻拆掉,房子的通透性會更好,售價也會更高。曲女士表示,“就是因為業務員的解釋,讓我對房屋出售非常樂觀,所以最后把房源價格定為了1250萬元”。

  曲女士想要購買的“新房”的房主報價1700萬元。曲女士告知中介,她能接受的房屋差價為400-450萬元,為保證順利換房,希望“新房”的簽約價格能再降低一些,同時“舊房”的出售價格保持相對穩定,“如果換房的價格差高于這個范圍,我就不考慮換房了”。經過三方協商,最終,“新房”的簽約價格降到1637萬元,符合曲女士的換房預期。

  讓人始料未及的是,去年二手房市場最佳售房時間“金九銀十”過去后,曲女士的房子依然沒有賣掉。10月13日,麥田房產的業務員主動聯系曲女士,表示房子需要降價到1098萬元。一個多月后,業務員告知曲女士,希望其再次降價至1000萬元,以保證房屋的順利出售。

  對于業務員突然提出的降價建議,曲女士十分不滿,認為對方存在失職行為,“降價的時候他們的經理跟我說,簽約時他就批評了經手這件事的業務員,覺得當時掛網的房價過高,實際根本賣不到那個價格,而且我明確說了自己的經濟承受能力,他們為什么不及時提醒我”?

  事后回想整件事時,曲女士發現,麥田房產業務員的失職還體現在很多方面。比如,業務員曾建議她拆掉客廳的承重墻,稱售價可能會更高。但曲女士簽約后請專業人士入戶施工時才得知,頂層的承重墻不能拆除。其次,整個簽約過程非常草率,“新房”的產權人在簽約過程中始終未露面,也沒有視頻確認,合同中也沒有相關聯系方式,從頭到尾都是代理人接洽,合同中產權人的簽字也是由代理人代簽的。對于這些情況,麥田房產都沒有進行確認。另外,對于合同中的一些關鍵條款,尤其是違約金等,業務員沒有進行詳解,更沒有進行風險提示,“簽約的全程就是在說,‘在這兒簽字,在那兒簽字’”。

  曲女士透露,由于麥田的不作為,導致她與“新房”房主溝通困難,多次錯過解決問題的機會,“當初雙方簽約完成后,對方代理人想和我交換電話號碼,被麥田的業務員制止,說不符合要求。這也直接導致了我們后期溝通不暢,解約困難”。另外,在去年10月第一次得知自己房屋的售價需要降至1098萬元時,曲女士曾請業務員轉交給房主一封信,提醒對方可能要面臨解約風險,希望能盡早采取措施,避免雙方損失,但是業務員未轉交信件。11月,她再次寫信給房主,麥田業務員仍未轉交,“兩次錯過了盡早解約的機會,導致最后我非常被動”。

  曲女士表示,她在簽約時共交納了200萬元定金,在詢問業務員如果違約是否需要全額賠付時,對方表示需具體協商,“但實際上,根據《關于購房資格的協議》,最多扣除100萬元,因為麥田業務員的失職,導致我們雙方對于賠償金額都不清楚”。

  今年3月,由于仍未能成功出售房屋,曲女士沒有獲得購房資格,只能謀求解約。經過多次商討,4月19日,曲女士與房主簽署解約協議,賠付違約金100萬元。但是讓曲女士非常生氣的是,在她簽署解約協議的第二天,“新房”就在麥田同一家門店成功被售出了。對此,她認為麥田房產隱瞞了實情,“他們早就做好了一房二賣的準備,但是麥田什么都沒有告訴我,我覺得自己被騙了,白搭了100萬元違約金”。

  曲女士認為,此次換房失敗,除了她自己不夠謹慎小心外,麥田房產也存在極大的失職行為,因此要求對方承擔50%的違約金,即50萬元。

  中介致歉否認失職

  5月28日,筆者跟隨曲女士前往麥田房產遠洋國際店商討相關賠償事宜。對于曲女士的損失,對方表示非常遺憾,但不認為是業務員失職,因此不能滿足曲女士的賠償要求。

  麥田房產客服部人員王娜對于整個換房過程,以及雙方存在的爭議點進行了復盤。針對曲女士質疑的“麥田沒有盡到提醒義務”,王娜出示了業務員與曲女士的微信聊天記錄。記錄顯示,業務員告知了曲女士同一小區相同戶型類似條件的房屋成交價格,遠低于1200萬元。同時,在曲女士詢問自己的房子定價是否偏高時,業務員也表示“有點高”。經手此事的業務員表示,他曾建議曲女士將房屋上網價格定為950萬-1000萬元。對此,曲女士認為,麥田出示的只是對其自身有利的部分聊天記錄,她確實在定價過程中因業務員的部分建議高估了市場行情,只是很多證據都沒有注意保存。對于950-1000萬元的掛網價格建議,曲女士表示完全不記得這件事,無法分辨真偽。

  曲女士認為,即使前期“舊房”的掛網價格偏高,在與“新房”房主簽約時,業務員完全可以再次對其進行風險提示,“但是他們沒有提示,他們想當然地高估了我的經濟能力,這也是導致我換房失敗的重要原因”。對此,麥田業務員表示:“所有決定都是客戶自己做出的,我們盡到了應盡的責任。”

  對于“新房”是否存在一房二賣的問題,王娜表示純屬巧合。據其介紹,曲女士想要購買的這套“新房”在多家房產中介公司均有掛網,曲女士解約的第二天,即4月20日,另一位買家了解到了相關情況,通過麥田很快達成了交易。中介不存在欺騙行為,更不存在一房二賣的情況。

  針對曲女士質疑的業務員沒有及時轉交信件,對賠償金解釋不清,導致雙方溝通不暢解約困難重重等問題,業務員解釋說,曲女士當時表示“信件只是初稿,你也幫著看看”,之后也沒有明確說明信件可以發送了,他誤以為是曲女士改了主意,所以轉交信件一事最后不了了之。而關于賠償金的問題,他表示,之前并未明確告知曲女士只需要賠100萬元,是希望她有個心理預期,“我怕她太難過,所以就把事情說得嚴重一點,如果一開始以為賠200萬元,最后只賠了100萬元,她心里也會好受一點”。

  王娜表示,經手此事的3名業務員并無嚴重過失,對于曲女士的遭遇,麥田表示非常遺憾,愿意進行一定程度的補償,“如果曲女士下次再接受我們的服務,服務費可以打折”。

  截至筆者發稿,麥田房產表示愿意賠償曲女士10萬元以示歉意。曲女士未接受該和解方案。

  專家觀點:

  中介若有過錯須擔責

  北京漢鼎聯合律師事務所律師湯浩表示,由于消費者與房產中介各執一詞,對關鍵法律事實還需進一步調查,僅從消費者投訴的情況來看,房產中介沒有向消費者提示房屋出售的風險,沒有及時告知目標房屋有第三人購買,違反了《房地產經紀管理辦法》的有關規定。

  另外,《合同法》第四百二十五條規定,居間人應當就有關訂立合同的事項向委托人如實報告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況,損害委托人利益的,不得要求支付報酬并應當承擔損害賠償責任。湯浩認為,房產中介沒有有效傳遞委托人對交易相對人的意思表示,違反了居間人的忠實義務。“如果消費者走法律途徑維權的話,假如能證明房產中介確有過錯、未盡到合理提醒義務,對此次委托方違約應該承擔補償責任。在雙方不能協商解決的情況下應根據雙方舉證,由法院站在公允立場進行責任分配,可能最終會由房產中介根據過錯情況承擔部分或全部違約金”。

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