聶梅生談房地產:有“危”更有“機”

2019-11-14 15:34:00  來源:中國網地產   我有話說 

  2019年底,馬云在底特律會上說,“如果美國是在汽車輪子上,那么中國是在互聯網或者手機上。”數字化正深刻改變著國人,并反映在他們的衣食住行各個場景里,更不斷推進著中國企業的數字化程度。

  11月1日,由中國互聯網新聞中心·中國網、中國網地產、全聯房地產商會聯合舉辦的“第五屆中國城市鎮運營商大會”上,全聯房地產商會創會會長聶梅生發表了“2019房地產未來已來”的主題演講,并在演講結束后接受了中國網地產的專訪。她表示,房地產有危更有機,臨界點之后,就要翻篇,翻篇以后的房地產行業會以新的形式出現。數字化社區是下一個風口,近水樓臺先得月的是房企。

聶梅生談房地產:有“危”更有“機”

  房地產行業的危和機

  今年注定是不尋常的一年。在這一年里,世界正面臨百年未有的大變局。世界經濟整體下滑,貿易戰促成多元化格局形成,大國間戰略軍事競爭加劇。

  作為中國經濟重要的一環,房地產投資占比依舊大。今年前三季度數據顯示,房地產對GDP依舊是正拉動,房地產凈利潤的增長率為16.4%。

  盡管有數據在上升,但房地產有它危的一面。行業投資下降、資產負債率提高、土地市場變化等等,房地產行業正面臨著前所未有的挑戰。“這主要體現在投資的下降、土地急劇的負增長,以及企業資產負債率的急劇上升”,聶梅生認為,四季度房地產投資仍將會繼續下降。

  2019年是房地產行業的一個臨界點。聶梅生說,盡管稱之為一個臨界點,但并不等于翻過臨界點,房地產就一定要下滑,一定要崩盤。臨界點之后,就要翻篇,翻篇以后,房地產行業會以新的形式出現。

  硬幣有正反面,房地產行業有危也有機。今年不僅是新中國成立70周年,也是數字化元年。當傳統觀念被數字重新定義,當數字貨幣概念出世,如風起云涌般,“一切有關于數字相關的新興事物,如數字城市、數字產業、數字社區都應運而生,這必定會引起中國甚至全球政治、經濟、生活的變化”,聶梅生坦言。

  值此數字化元年之際,房地產翻篇過后的新形式,主要體現在四個方面:“一、從棚改、租賃市場到老舊小區改造等,跟城市運營有很大關系,都是房住不炒;二、銀根肯定不會放松,因為要保證經濟轉型;三、地根,土地財政的沒落和土地資源的釋放同時并舉;四、稅收,新的稅制當中,個人C端的權重加強,B端減稅”,聶梅生說。

  房地產行業怎么翻篇?

  那么,有危又有機之中,房地產行業該如何翻篇?聶梅生給出了答案。

  首當其沖的是投資轉消費。在此之前,在投資方面,很多房企從GDP層面考慮較多,現在考慮更多的是美好生活指數,以及國民幸福指數。轉到美好生活,轉到城市運營,最終的指數需要重新架構。

  其二、增量轉存量。將房地產企業的銷售額、銷售面積轉到存量資產的價值,充分挖掘出來,并最終運營起來。

  其三、開發轉服務。從短期開發轉長期持有的運營服務。

  這其中頗為重要的是產業融合。聶梅生認為,房地產行業如果不能建立起一個和其它產業很好融合的觀念,是翻不了篇的,將依舊是原來的態勢。

  實際上,在現在的產城融合中,常住人口有8億多,城鎮化率達到60%,存量住房有300億平方米,存量資產大概300-400萬億的市值。

  聶梅生談房地產:有“危”更有“機”-中國網地產

  全聯房地產商會創會會長聶梅生接受中國網地產專訪

  存量市場顯然是待挖掘的金礦。然而,存量資產如何盤活?“這與城市運營有關,與科技有關。將城市運營和科技結合起來。也就是,科技不僅與房地產融合,還可與產品、產業融合”,聶梅生認為。

  因為,自2007年到2019年,移動互聯網時代是人+人,從今年開始,2019年到2031年,這十年的迭代是物物互聯,是場景+場景的物物互聯。據此,“數字產業和房地產的融合勢在必行”,聶梅生再次強調。

  她指出,產業融合基本產生在開發端和存量資產端。2020年,只要產業很好地融合,存量端的數字化,以及開發建設端的數字化,將會實現重大突破。

  近水樓臺的是房企

  5G支持下的物聯網,在開發建設端的融合,是提升產業升級的重要機遇。“就是你能夠想清楚在5G支持下的物聯網,開發建設端如何給它賦能,比如AI技術。AI技術改變了制造業,也會改變建造業”,聶梅生認為。

  住宅產業化實現了新的突破。隨著勞動力的稀缺和緊張,不僅是制造業,建造業也在尋求突破口,一些房企如碧桂園紛紛研發施工機器人砌磚、抹灰;遠大住工抓住多年徘徊不前的住宅產業化,實現了車間的數字化,每個車間都有個二維碼。“未來,隨著整個數字產業的發展,整個房地產行業的施工、建造業,將會和AI技術強力結合”,聶梅生斷言。

  在過去20年,綠色建筑、健康住宅等,始終沒有賦能全行業,但在新數字化的思維方式、物聯網,甚至區塊鏈的相互結合下,房地產行業最終勢必和數字化、智慧化相結合,并不斷升級,向社會普及、普惠。

  從存量數字端來看,具有流量思維的互聯網企業,與擁有管理思維的物業管理企業,難免有一場正面PK。為什么物業管理企業干不過美團們?事實上,“數字社區的出發點和終極目標一定是C端客戶,就是物又見人,人人相聯、物物相聯、人物相聯”,聶梅生認為。

  數字社區成為存量資產端異軍突起的抓手,也可稱之為存量資產端的數字化。聶梅生指出,很多互聯網企業將數字社區當成一個風口,但近水樓臺先得月的卻是房企,他們不僅掌握著社區,還手持著物業管理。

  那么,數字社區的方案和步驟是什么?聶梅生認為,先在社區進行各種各樣的實景示范、試點。這些數字化社區方案之中,有基于大數據思維的,有基于互聯網思維的,有基于數字貨幣的,也有基于區塊鏈思維的,也有基于原來的BIM系統、CIM系統、小區硬件、刷臉等等。將這些實例總結好,再建立開放互聯互通的數字社區的云平臺,開放試點,建設必要的標準,最后推廣應用。

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